日本では、老朽化した建物は解体し、まったく新しい建物をつくるというのが従来までの建築の常識でしたが、現在はエコの観点から「長期優良住宅」が評価されています。これに認定されるメリットに加え、9つの認定基準について詳しく解説します。
長期優良住宅とは？
長期優良住宅とは、人間が常識的な生活を行ううえで、長年にわたって住宅として有効な機能を果たし続けられる条件を備えた住宅を指す言葉です。長期間、住宅としての姿を維持できるというだけではなく、優良住宅として快適に住み続けられる条件を満たしていると認定された場合に限り、長期優良住宅として扱われることになります。
そのため、この認定を受けるためには、耐震性から住戸面積、そして居住環境に至るまでさまざまな条件をクリアしなければなりませんが、晴れて長期優良住宅として認められると、金銭的な面でもたくさんのメリットを得られます。
長期優良住宅に認定されるメリット
それでは、具体的に長期優良住宅として認定された場合のメリットを紹介していきます。不動産取得にかかる費用を抑えられる数々の特典が手に入るため、お得にマイホームを手に入れるためにも必ず覚えておきましょう。
住宅ローン控除額が引き上げられる
はじめに、住宅ローン控除額が一般住宅と比較して引き上げられるというメリットが挙げられます。一般住宅の場合、控除対象の限度額は4,000万円に設定されていますが、長期優良住宅の場合は5,000万円に引き上げられます。同時に、10年間で控除される所得税と住民税の合計額に関しても、一般住宅の400万円に対し、長期優良住宅は500万円が最大額となります。
適用条件は一般住宅と変わらず、以下のようになります。
- 住居用の物件であること
- 完成から6ヶ月以内に引越しを済ませること
- 床面積が50m2以上であること
- 店舗を兼ねる場合は1/2以上が住居用のスペースであること
- 借入金の償還期間が10年以上に及ぶこと
- 合計所得額が3,000万円以下であること
低金利で住宅ローンを組める
住宅ローンとして頻繁に用いられるプランにフラット35がありますが、長期優良物件なら、金利がお得になるフラット35Sを適用することが可能です。通常のフラット35の借入金利に対し、フラット35Sは最初の5年もしくは10年間の金利が0.25%引き下げられるため、非常にお得です。
この差額は10年間の合計で2.5%にまで達するので、仮に4,500万円の住宅を購入した場合には、返済総額をベースに考えると100万円以上も安くなります。控除額の引き上げと金利の引き下げという2つのメリットを同時に受けられることは、非常に大きなメリットです。
不動産取得税が軽減される
土地や家屋を購入する際には不動産取得税がかかりますが、この減税を受けられることも長期優良住宅を購入するメリットです。具体的には、床面積が50m2～240m2の住宅が減税の対象となり、期限内に手続きを済ませるだけで減税を適用できます。
一般的な住宅の場合、不動産取得税の控除額は1,200万円までですが、長期優良住宅の場合は1,300万円まで上限が上がります。この際の計算式で用いられるものに課税標準額がありますが、これは不動産の購入価格そのものではなく、固定資産税評価額の価格が計算に用いられることになるため注意しましょう。
登録免許税が軽減される
不動産を取得する際には、土地と建物に対してそれぞれ必ず不動産登記が求められますが、ここでは登録免許税として不動産価格の0.15%を支払わなければなりません。細かな数字に見えるものの、購入価格が大きい不動産売買においては高額な税額になりやすいもの。しかし、長期優良住宅の認定を受けることができれば、0.1%にまで税額が軽減されるため、ぜひとも利用したい制度です。
固定資産税が軽減される
不動産を購入すると、維持している期間は毎年必ず固定資産税がかかりますが、ここでも長期優良住宅は減税を受けることができます。固定資産税は、中古物件を購入すると初年度から全額が請求されることになりますが、新築物件を購入する場合に限り、この税額が購入から3年間に限り1/2にまで減税されます。
長期優良住宅の場合はこの期間がさらに2年間延長され、購入から5年間は1/2にまで減税される優遇措置を受けられます。固定資産税の税額は地価や保有している物件の面積の大きさによっても異なりますが、首都圏で一家4人が暮らす住宅の場合、10万円前後の固定資産税が請求されることが一般的ですので、1/2までの減税は大変魅力的です。
国からの補助金が交付される可能性も
将来的な震災リスクなどに備えるための施策として、国は長期優良住宅化リフォーム推進事業を実施しており、長期優良住宅を設けることによる補助金の交付を受けられる可能性もあります。これは国が事業者に対して支払う補助金ですが、その一部が購入者に還元され、最大で300万円の補助金を受け取れます。補助金の申請を行うためには、地域の登録事業者による施工を受ける必要があるため、事前に登録事業者の確認を行いましょう。
長期優良住宅9つの認定基準
さまざまな減税措置などを受けられる長期優良住宅ですが、実際に認定を受けるためにはどのような課題をクリアしなければならないのでしょうか。具体的に9つの認定基準をそれぞれ紹介していきます。
耐震性
長く住宅としての機能を維持するためには、耐震性は絶対的に重要です。長期優良住宅の認定を受けるためには、耐震等級2以上、大規模地震時の地上部分各階の安全限界変形に対する割合を1/40以下、免振建築物認定のいずれかが必要です。
省エネルギー性
省エネ法によって規定されている省エネルギー基準に適合させるためには、省エネルギー対策等級4以上の認定が必要です。この認定がなければ、断熱性能などが基準を満たしていないと判断され、長期優良住宅として認められません。
バリアフリー性
現在バリアフリーとしての設備をとくに設けていない場合は、将来的な改修の余地が残るように、共用廊下などに対して改築スペースを余分に持たせることが求められています。なお、この条件は一戸建て住宅には適用されません。
可変性
居住者はいずれ高齢化していくことから、ライフスタイルが変化することを想定し、間取りの変更ができる一定の可変性が求められています。なお、この条件は一戸建て住宅には適用されません。
維持管理・更新の容易性
建物が頑丈につくられる一方で、内装に関しては耐用年数が建物よりも短いため、快適な生活を維持するためには清掃や点検、補修といった作業を適時実行しなければなりません。この際、建物そのものにダメージを与えずに維持管理や更新ができる建物でなければ、長期優良住宅として認定されません。
住戸面積
快適な居住水準を確保するために、一定以上の住戸面積の確保が求められています。具体的には、2人世帯の一般的な居住面積水準として75m2以上、あるいは一つの階の床面積が40m2以上という基準が適用されます。首都圏などでは相対的な面積が減少するため、引き下げも可能となりますが、下限は55m2までに定められています。
居住環境
建物の内部だけではなく、その建物がある地域全体の環境に関しても配慮が求められています。景観や騒音の問題が生じず、長期間にわたって快適に生活できる環境になければ、長期優良住宅には認定されません。
劣化対策
原則として、数世代にわたって住宅を維持・使用できる性能が求められるため、劣化対策耐久3相当の性能があることは絶対条件です。それに加えて、床下および小屋裏の両方に点検口を設置することや、床下空間に330mm以上の有効高さを確保することも必要条件になります。
維持保全計画
将来的な点検や補修などを具体的に実行するための、維持保全計画を事前に策定することも要件の一つです。具体的には、構造体力上主要と考えられる部分や水の侵入を防ぐ部分、給水や排水の設備に関する保全計画が必要で、10年ごとの定期点検が義務付けられます。また、地震や台風の発生時には、臨時点検が必要です。
長期優良住宅の注意点
メリットが目立つ長期優良住宅ですが、注意点も潜んでいます。コストなどについて正しく理解して、マイナス面の存在も把握しておきましょう。
申請やメンテナンスに費用がかかる
長期優良住宅としての認定を受けるためには申請が必須で、この際には申請費の支払いが必要です。また、長期優良住宅として認められるためには随時点検やメンテナンスが必要であり、その都度修理費などを支払わなければなりません。また、メンテナンスを実行したか否かについて調査が入ることも考慮し、メンテナンスの記録を残す手間がかかることも覚えておきましょう。
長期優良住宅は物件数が多くない
現状では長期優良住宅は少なく、とくにマンションの購入を希望している方にとっては物件を見つけにくいことが注意点です。一般的な住宅よりも人気が高まる傾向にもあり、抽選などが行われる場合は高倍率となります。
税額の控除期間は限定されている
さまざまな税額が控除されることが長期優良住宅の強みではありますが、控除される期間は一時期に限定されているものもあります。たとえば固定資産税の減税措置を受けられる期間は5年間に限られており、それ以降は通常どおりに支払いを継続しなければなりません。購入当初の試算段階から、減税終了後の支払額について計算しておかなければ、思わぬ金額の請求に苦労してしまう可能性があります。
まとめ
長期優良住宅としての認定を受けることによって、税金の控除や軽減などさまざまなメリットを受けることができます。認定を受けるために必須となる9つの条件を確認し、注意点についても把握したうえで、補助金の申請も視野に入れながら購入を検討しましょう。
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February 04, 2020 at 03:13PM
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